Rechtsanwältin Gewerbemietvertrag Berlin Karlshorst
Vorzeitige Kündigung des Gewerbemietvertrages wegen Nichteinhaltung der Form
Insbesondere beim Gewerbemietvertrag spielt wegen § 550 BGB die Form eine besondere Rolle. Die Nichteinhaltung der Schriftform führt zur vorzeitigen Kündbarkeit des Vertrages.§ 550 BGB bestimmt für Mietverträge aller Art, dass diese sofern sie nicht in der gebotenen Schriftform geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten. Sie sind nach einem Jahr bereits nach den gesetzlichen Vorschriften kündbar sind. Bei Wohnraummietverträgen spielt das eher selten eine Rolle. In einem Gewerbemietvertrag kann hier eine unbeabsichtigte Bruchstelle entstehen.
Konkret folgt aus der Nichteinhaltung der Form, dass ein Gewerbemietvertrag, der über fünf Jahre geschlossen ist nicht für fünf Jahre besteht, sondern ausnahmsweise bereits zum Ende des ersten Jahres gekündigt werden kann. Hier gilt dann nicht die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist, sondern die gesetzliche Frist aus § 580 a BGB. Da die Miete meißt nach Monaten bemessen ist, beträgt die Kündigungsfrist dann ein knappes halbes Jahr. Gekündigt werden kann nur zum Quartalsende. Bereits nach einem halben Jahr Mietzeit kann dem Mieter oder Vermieter so eine rechtmäßige Kündigung zugehen. Danach ist jederzeit die Kündigung mit der gesetzlichen Frist möglich.
Das Gesetz und die Rechtsprechung stellt an die Schriftform strenge Anforderungen. Mindestvoraussetzung ist die Originalunterschrift der Beteiligten oder deren Vertreter. Ein Abschluss per Fax oder E-Mail führt damit regelmäßig zur Unwirksamkeit der Laufzeitvereinbarung.
Erforderlich ist auch eine vollständige Unterschrift. Ein Paraphe oder ein Schriftzeichen oberhalb des Textes wird hier nicht ausreichen. Zur Einhaltung der Schriftform gehört auch, dass alle Vertragsinhalte in der Urkunde enthalten sind. Wurden Teile vergessen, über die eine Einigung getroffen werden sollte, führt dies zur Anwendung des § 550 BGB. Streng davon abzugrenzen sind aber die Inhalte, über die die Parteien überhaupt nicht nachgedacht haben. Kurz: „Nichtinhalte“ sind auch nicht formbedürftig. Die Abgrenzung ist nicht immer ganz einfach.
Es reicht aber aus, wenn die Parteien jeweils nur ein Exemplar unterzeichnen, der Vertragspartner das jeweils andere. Die Unterschriften müssen nicht auf der selben Urkunde zu finden sein. Die Urkunden müssen aber ausgetauscht werden, damit der Vertrag wirksam zustande kommt.
Idealerweise sollte jedes einzelne Blatt des Vertrages eine Unterschrift enthalten oder wenigstens alle Blätter des Vertrages so miteinander verbunden werden, dass ein Auseinanderreißen zur Beschädigung des Vertrages führen würde und somit nachträglich sichtbar wäre.
Auch der bloße Verweis auf Anlagen (Grundriss, Betriebskostenaufstellung, Hausordnung und ähnliches) kann die Folgen des § 550 BGB auslösen und zur kurzfristigen Kündbarkeit führen. Deshalb müssen auch diese entsprechend mit dem Hauptvertrag verbunden und/oder einzeln unterschrieben werden.
Ganz besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Parteien den Vertragsinhalt abändern und einen Nachtrag formulieren. Wird dieser nicht formell korrekt mit dem Hauptvertrag verbunden, kann dieser zur Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragslaufzeit führen.
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