Rechtsanwältin Kaution Berlin Lichtenberg

Schicksal der Mietkaution im Fall der Insolvenz

Auch der Vermieter einer Wohnung oder von Geschäftsräumen kann in Insolvenz gehen. In diesem Fall sichert ein Verwalter das gesamte Vermögen des Vermieters (einschließlich der Miet- und Kautionskonten und der Mieteinnahmen). Nach Abschluss des Verfahrens kehrt er das verbliebene Vermögen an die Gläubiger aus.

Für Kaution des Mieters gibt es dabei zwei verschiedene Möglichkeiten.

Für Vermögenswerte, an denen ein Aussonderungsrecht besteht, kann er die ungeminderte Herausgabe verlangen. Dieses Aussonderungsrecht besteht insbesondere dann, wenn der Vermieter die Kaution - wie es das Gesetz vorschreibt - getrennt von seinem Vermögen zum Beispiel auf ein extra für diese Zwecke eingerichtetes Anderkonto hinterlegt.

Doch nicht immer folgt der Vermieter dieser Pflicht. Der BGH hatte in seinem Urteil vom 20. Dezember 2007 - Aktenzeichen: IX ZR 132/06 zu entscheiden, welches Recht der Mieter hat, wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist und die Kaution auf das ganz normale Mietkonto eingezahlt hat. Hier haben die Richter gefolgert, dass es sich um eine ganz normale Insolvenzforderung (Tabellenforderung) handelt. Der Schuldner kann also nur seine Forderung zur Insolvenztabelle anmelden und erhält am Ende des Verfahrens - genau wie alle anderen Gläubiger - nur einen Anteil an der Forderung (die so genannte Quote).

Wer daran denkt, einfach die verbleibenden Mieten nicht mehr zu zahlen kann auch Probleme bekommen. Die Aufrechnung der noch zu zahlenden Mieten mit der Kaution ist aus mehreren Gründen unzulässig. Zum einen darf nur der Vermieter - also der Insolvenzverwalter - die Aufrechnung erklären. Zum Anderen ist die Aufrechnung von Forderungen im Insolvenzverfahren nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben, die selten bei der Kautionsforderung vorliegen.

Vor diesem Ergebnis kann sich der Mieter nur dadurch schützen, dass er prüft, ob der Vermieter die Kaution entsprechend dem Gesetz angelegt hat. Notfalls kann er den Vermieter auch auf die gesonderte Anlage der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen. Auch die Verpfändung eines eigenen Kautionskontos schützt vor der Benachteiligung im Insolvenzfall.

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