Rechtsanwältin für Gewerbemietrecht Berlin Karlshorst

Umsatzsteuer im Gewerbemietvertrag

Vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages gilt es zu überlegen, ob der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, oder ob das Objekt umsatzsteuerfrei vermietet werden soll.

In § 4 Nr. 12 a) UStG ist die grundsätzliche Steuerfreiheit von Mietverhältnissen über Grundstücke und Räume geregelt, außer die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind.

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gewerberäumen über einen längeren Zeitraum als 6 Monate (vgl. BFH, NV 90, 810; FG Nbg, EFG 92, 632 Kr) sind damit grundsätzlich per Gesetz von der Umsatzsteuer befreit.

Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, diesen Grundsatz zu durchbrechen und kann nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Die Option wird durch einfache Erklärung gegenüber dem Finanzamt ausgeübt. Vorteil dieser Option ist, dass der Vermieter für seine Ausgaben einen Vorsteuerabzug geltend machen darf. Vorteile bietet dies vor allen, wenn hohe umsatzsteuerpflichtige Kosten anfallen, wie z.B. bei einer Sanierung oder einem Neubau des Objektes.

Die Optierung der Umsatzsteuer ist jedoch nur unter genau definierten Voraussetzungen möglich. Diese sind:

• Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen. Die vermietete Gewerbeeinheit muss also auch dem Unternehmenszweck dienen.
• Nutzung des Grundstückes ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 15 Abs. 2 UStG)
  Der Mieter muss also selbst ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen. Keine umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringen z.B.:
  • Ärzte und Krankenhäuser,
  • Banken,
  • Rennwetten und Lotterien,
  • Versicherungen,
  • Bausparkassen,
  • Deutsche Telekom AG und Deutsche Post AG,
  • Hausverwaltungen der Eigentümer,
  • öffentlich-rechtliche kulturelle und soziale Einrichtungen,
  • Bildungsträger (Ersatzschulen und Ergänzungsschulen),
  • Jugendherbergen,
  • Parteien

Der Gesetzgeber erfordert, dass die Fläche ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit genutzt wird. Zum Teil haben einige Mieter aber auch geringe nicht umsatzsteuerpflichtige Umsätze. Hier lassen die Finanzämter derzeit einen Grenzwert von 5 % der Umsätze als unschädlich zu.

Optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer, so folgen daraus ganz besondere Anforderungen an den Mietvertrag, beizubringende Unterlagen und ggf. erstellte Rechnungen.
Die Anforderungen des Finanzamtes an den Nachweis der umsatzsteuerlichen Tätigkeit sind bisher in der Praxis eher gering (Meist reicht eine Bestätigung des Mieters im Vertrag oder in einem gesonderten Schreiben).
Im Vertrag muss eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen werden, dass auf die Miete die Umsatzsteuer gezahlt wird (ggf. kann sich auch der Vermieter das Recht einräumen lassen nachträglich zur Umsatzsteuer zu optieren). Sinnvoll ist es im Vertrag Nachweispflichten zur regeln hinsichtlich der umsatzsteuerlichen Umsätze des Mieters. Weiterhin sollte der Mieter verpflichtet werden, in den Räumen ausschließlich Tätigkeiten zu erbringen die Umsatzsteuerpflichtig sind und für den Fall des Verstoßes sollte eine Schadensersatzpflicht geregelt sein.

Im Vertrag sind Miete, Nebenkosten und jeweils darauf entfallende Umsatzsteuer genau unter Nennung der Beträge aufzuschlüsseln. Die Steuernummer bzw. UmsatzsteuerID des Vermieters sollte bereits im Vertrag benannt werden. Alternativ kann der Vermieter monatliche Rechnungen erstellen– auch hier unter Aufschlüsselung der Umsatzsteuer und Brutto- und Nettobeträge, einer fortlaufende Rechnungsnummer und Steuernummer bzw. Steuer-ID.

In den Betriebskostenabrechnungen hat der Vermieter die Kosten zunächst ohne Berücksichtigung der Umsatzsteuer auszuweisen und anschließend die Mehrwertsteuer gesondert auszuweisen. Ach hier sind die Anforderungen an eine korrekte Rechnung (fortlaufende individuelle Rechnungsnummer und Steuernummer/ UmsatzsteuerID) einzuhalten.

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