Rechtsanw ltin f r Gewerbemietrecht Berlin Karlshorst

Umsatzsteuer im Gewerbemietvertrag

Vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages gilt es zu berlegen, ob der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, oder ob das Objekt umsatzsteuerfrei vermietet werden soll.

In 4 Nr. 12 a) UStG ist die grunds tzliche Steuerfreiheit von Mietverh ltnissen ber Grundst cke und R ume geregelt, au er die Vermietung von Wohn- und Schlafr umen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereith lt, die Vermietung von Pl tzen f r das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingpl tzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage geh ren (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundst cks sind.

Vermietung und Verpachtung von Grundst cken und Gewerber umen ber einen l ngeren Zeitraum als 6 Monate (vgl. BFH, NV 90, 810; FG Nbg, EFG 92, 632 Kr) sind damit grunds tzlich per Gesetz von der Umsatzsteuer befreit.

Der Vermieter hat jedoch die M glichkeit, diesen Grundsatz zu durchbrechen und kann nach 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Die Option wird durch einfache Erkl rung gegen ber dem Finanzamt ausge bt. Vorteil dieser Option ist, dass der Vermieter f r seine Ausgaben einen Vorsteuerabzug geltend machen darf. Vorteile bietet dies vor allen, wenn hohe umsatzsteuerpflichtige Kosten anfallen, wie z.B. bei einer Sanierung oder einem Neubau des Objektes.

Die Optierung der Umsatzsteuer ist jedoch nur unter genau definierten Voraussetzungen m glich. Diese sind:

• Vermietung an einen Unternehmer f r dessen Unternehmen. Die vermietete Gewerbeeinheit muss also auch dem Unternehmenszweck dienen.
• Nutzung des Grundst ckes ausschlie lich f r Ums tze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschlie en ( 15 Abs. 2 UStG)
  Der Mieter muss also selbst ausschlie lich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen. Keine umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringen z.B.:
  • rzte und Krankenh user,
  • Banken,
  • Rennwetten und Lotterien,
  • Versicherungen,
  • Bausparkassen,
  • Deutsche Telekom AG und Deutsche Post AG,
  • Hausverwaltungen der Eigent mer,
  • ffentlich-rechtliche kulturelle und soziale Einrichtungen,
  • Bildungstr ger (Ersatzschulen und Erg nzungsschulen),
  • Jugendherbergen,
  • Parteien

Der Gesetzgeber erfordert, dass die Fl che ausschlie lich f r umsatzsteuerpflichtige T tigkeit genutzt wird. Zum Teil haben einige Mieter aber auch geringe nicht umsatzsteuerpflichtige Ums tze. Hier lassen die Finanz mter derzeit einen Grenzwert von 5 % der Ums tze als unsch dlich zu.

Optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer, so folgen daraus ganz besondere Anforderungen an den Mietvertrag, beizubringende Unterlagen und ggf. erstellte Rechnungen.
Die Anforderungen des Finanzamtes an den Nachweis der umsatzsteuerlichen T tigkeit sind bisher in der Praxis eher gering (Meist reicht eine Best tigung des Mieters im Vertrag oder in einem gesonderten Schreiben).
Im Vertrag muss eine ausdr ckliche Vereinbarung getroffen werden, dass auf die Miete die Umsatzsteuer gezahlt wird (ggf. kann sich auch der Vermieter das Recht einr umen lassen nachtr glich zur Umsatzsteuer zu optieren). Sinnvoll ist es im Vertrag Nachweispflichten zur regeln hinsichtlich der umsatzsteuerlichen Ums tze des Mieters. Weiterhin sollte der Mieter verpflichtet werden, in den R umen ausschlie lich T tigkeiten zu erbringen die Umsatzsteuerpflichtig sind und f r den Fall des Versto es sollte eine Schadensersatzpflicht geregelt sein.

Im Vertrag sind Miete, Nebenkosten und jeweils darauf entfallende Umsatzsteuer genau unter Nennung der Betr ge aufzuschl sseln. Die Steuernummer bzw. UmsatzsteuerID des Vermieters sollte bereits im Vertrag benannt werden. Alternativ kann der Vermieter monatliche Rechnungen erstellen auch hier unter Aufschl sselung der Umsatzsteuer und Brutto- und Nettobetr ge, einer fortlaufende Rechnungsnummer und Steuernummer bzw. Steuer-ID.

In den Betriebskostenabrechnungen hat der Vermieter die Kosten zun chst ohne Ber cksichtigung der Umsatzsteuer auszuweisen und anschlie end die Mehrwertsteuer gesondert auszuweisen. Auch hier sind die Anforderungen an eine korrekte Rechnung (fortlaufende individuelle Rechnungsnummer und Steuernummer/ UmsatzsteuerID) einzuhalten.

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